菜市场的大姐都在聊房价，但这次聊的不是涨了多少，而是跌到位了没
最近几个周末，有个特别明显的感受：
中介朋友圈又开始晒单了，但不是那种“全网最低价”的急售房，而是带着“成交”二字的红色喜报。
数据也印证了这点——2月份，北京和上海的新房、二手房价格双双往上走了那么一点点。
别看涨幅只有0.2%、0.3%，放在这两年的大盘子里，这就像冬天过去了，草地里冒出点绿芽。
但你要说楼市又要起飞了？那可真想多了。
我楼下卖煎饼的老王说得精辟：“以前是闭着眼买哪都涨，现在是瞪大眼挑着买还得看运气。”
这话糙理不糙。2026年的楼市，正在上演一场残酷的 “二八分化”——只有20%的核心城市、20%的核心地段，才有资格谈“企稳”二字。
剩下的，哪怕不跌，也就是趴着不动了。
你的房子属于那20%吗？咱今天掰扯清楚。
01. 新房不再“摊大饼”，核心区成香饽饽
说实话，以前大家买房都往远了跑，觉得城市会一直往外扩。
但这套逻辑彻底变了。
就在前几天，自然资源部发了“38号文”，明确说新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发。
啥意思？
就是城市不能再随便“摊大饼”了，那些远郊新区、荒地上盖房子的模式，基本画上句号。
开发商拿不到便宜的新地了，怎么办？
只能回头啃“存量”——也就是城市核心区那些旧改、拆改的地块。
这就好比你本来要去郊区开荒，现在只能回市中心精耕细作。
结果就是，核心区的新房会越来越少，稀缺性摆在那，价格自然有支撑。
你看2月的数据，上海144平米以上的大户型新房价格同比涨了6.3%。这说明啥？有钱人正往核心区扎堆抢好房子。
02. 二手房现“小拐点”，只有两个城市在涨
新房是开发商说了算，二手房才是市场的真心话。
2月份70城二手房数据里，全国只有两个城市价格环比上涨——北京和上海。
一个涨0.3%，一个涨0.2%。
听着不起眼？但这可是连跌一年多后，头一回冒出红色。
我有个朋友在上海内环的老房子，挂了半年没动静，上个月突然三天就成交了。
买家是个换房的，原话是：“不敢再等了，看中的这套卖掉就没了，核心区的好房子出来一套少一套。”
有专家分析，一线城市的复苏已经明晰，特别是改善型需求对价格的支撑作用很明显。
说白了，大家不炒房了，但真正想住的、想换好房子的人，还在进场。
反观那些三四线城市，或者一二线城市的远郊区，二手房挂牌量还在涨，价格还在阴跌。
分化，已经摆到台面上。
03. 为什么只有这10个城市能率先企稳？
其实逻辑特简单：钱和人往哪流，哪就能站稳。
任泽平团队一直强调，房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融。
现在金融政策已经宽松到底了，首付、利率都降到位了，剩下的就看人口和土地。
哪些城市符合？综合各路数据和专家判断，大概率是这几类：
第一梯队：北京、上海。
不用解释，资源顶配，改善需求扎堆，2月数据已经打样。
第二梯队：深圳、广州、杭州。
深圳虽然2月还跌了点，但那是春节前刚需盘扎堆供应导致的短期波动，长线还是稳的。
杭州这几年人口流入全国前列，年轻人用脚投票。
第三梯队：成都、南京、苏州、武汉、合肥。
这些都是区域核心，产业基础好，能留住人。
比如合肥，新房价格同比还涨了1.3%。
记住一句话：只有这些城市的“核心区”才算数。
杭州的远郊、北京的大兴、上海的金山，照样可能趴着不动。
04. 普通人怎么办？别慌也别贪
说了这么多，咱普通老百姓咋应对？
第一，别指望抄底。
最低点谁也猜不着，但核心区的房子现在议价空间大，真心想住的可以慢慢看起来。
马云说房子回归居住属性，现在就是体现。
第二，手里有老破小、远郊房的，趁这波“小阳春”能出就出。
接下来的市场是“好房子”的天下，那些没电梯、没物业、没学区的老房子，只会越来越难卖。
第三，年轻人别被买房焦虑裹挟。
现在保障房、长租公寓越来越多，租房也是正经选择。
把钱花在提升自己、到处走走看看上，不香吗？
说到底，楼市这场大戏演到现在，拼的不是胆子大，而是眼光准。
房子终究是用来住的，能让你住得舒服、过得开心的，就是好房子。
至于它涨不涨，随它去吧。
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